在商業(yè)地產(chǎn)租賃中，業(yè)主與租戶(hù)之間通常會(huì)簽署一份詳細(xì)的租賃合同，以保障雙方的權(quán)益。而履約保證金，正是這個(gè)合同中一項(xiàng)重要的條款。近年來(lái)，有些租戶(hù)在遇到資金困難時(shí)，提出使用履約保證金來(lái)抵扣欠款租金，這便涉及到一個(gè)對(duì)雙方權(quán)益有重大影響的問(wèn)題。那么，履約保證金真的可以用來(lái)抵扣欠款租金嗎？如何正確理解與運(yùn)用這一條款，以避免可能出現(xiàn)的糾紛？本文將為你一一解答。
在商業(yè)地產(chǎn)租賃中，履約保證金是指由租戶(hù)在簽訂租賃合同之初支付給業(yè)主的一筆款項(xiàng)，作為租戶(hù)履行合同義務(wù)的保證。這筆款項(xiàng)通常以銀行存款、現(xiàn)金或銀行保函的形式存在，其金額一般相當(dāng)于兩個(gè)月或季度的租金。
設(shè)立履約保證金，是為了保障業(yè)主的權(quán)益。如果租戶(hù)違反合同約定，如拖欠租金、擅自終止合同或造成財(cái)產(chǎn)損失等，業(yè)主有權(quán)從履約保證金中扣除相應(yīng)款項(xiàng)，以彌補(bǔ)自己的損失。
在實(shí)際租賃過(guò)程中，一些租戶(hù)由于經(jīng)營(yíng)狀況不佳或資金周轉(zhuǎn)困難，可能會(huì)出現(xiàn)拖欠租金的現(xiàn)象。這時(shí)，租戶(hù)可能會(huì)提出使用履約保證金來(lái)抵扣欠款租金。那么，這種做法是否可行呢？
對(duì)此，我們需要明確的是，履約保證金與租金是兩個(gè)完全不同的概念。履約保證金屬于一種擔(dān)保形式，而租金則是合同正常履行過(guò)程中應(yīng)當(dāng)支付的費(fèi)用。
《合同法》第二百三十一條規(guī)定：“保證擔(dān)保的范圍包括主合同及因主合同產(chǎn)生的擔(dān)保合同約定的所有債務(wù)。”因此，履約保證金的用途，主要在于保障業(yè)主因租戶(hù)違約而產(chǎn)生的損失，如拖欠租金、維修費(fèi)用、違約金等。
由此可見(jiàn)，履約保證金并不能直接用于抵扣欠款租金。如果租戶(hù)提出此要求，業(yè)主有權(quán)拒絕，并繼續(xù)要求租戶(hù)按時(shí)支付租金。
那么，履約保證金條款應(yīng)該如何正確理解與運(yùn)用呢？這里有幾點(diǎn)需要注意：
明確履約保證金的性質(zhì)與用途。履約保證金不是租金，也不是押金，其本質(zhì)是一種擔(dān)保形式。因此，在合同中應(yīng)明確履約保證金的性質(zhì)與用途，避免出現(xiàn)理解偏差。 約定履約保證金的數(shù)額與支付方式。履約保證金的數(shù)額不應(yīng)過(guò)高或過(guò)低，應(yīng)根據(jù)租賃合同的具體情況合理確定。同時(shí)，應(yīng)約定履約保證金的支付方式，如一次性支付或分期支付，以銀行存款、現(xiàn)金或銀行保函等形式存在。 明確履約保證金退還條件。在合同中，應(yīng)明確約定履約保證金退還的條件與時(shí)間。一般情況下，如果租戶(hù)正常履行了合同義務(wù)，業(yè)主應(yīng)在合同終止后無(wú)條件退還履約保證金。如果租戶(hù)存在違約行為，業(yè)主有權(quán)從履約保證金中扣除相應(yīng)款項(xiàng)，剩余部分應(yīng)在合同終止后退還租戶(hù)。 謹(jǐn)慎行使抵扣權(quán)。如果租戶(hù)確實(shí)存在違約行為，業(yè)主在行使抵扣權(quán)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎行事。應(yīng)根據(jù)實(shí)際損失情況合理抵扣，避免超過(guò)履約保證金的范圍。同時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知租戶(hù)抵扣原因與數(shù)額，并提供相應(yīng)憑證。 注意留存證據(jù)。在整個(gè)租賃過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)注意留存相關(guān)證據(jù)，如租戶(hù)的違約通知、業(yè)主的損失證明等。這些證據(jù)將是業(yè)主行使抵扣權(quán)的重要依據(jù)。下面通過(guò)一個(gè)案例來(lái)幫助你更好地理解這一問(wèn)題。
某商場(chǎng)業(yè)主與一家餐飲公司簽訂了一份為期五年的租賃合同。合同中約定，餐飲公司應(yīng)在簽訂合同時(shí)支付兩個(gè)月租金的履約保證金。租賃期間，餐飲公司因經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)拖欠租金的現(xiàn)象。餐飲公司提出，希望使用履約保證金來(lái)抵扣欠款租金。商場(chǎng)業(yè)主則認(rèn)為，履約保證金不能用于抵扣租金，拒絕了餐飲公司的要求。餐飲公司因此訴至法院，要求業(yè)主退還履約保證金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，履約保證金的設(shè)立，是為了保障業(yè)主的合同利益，其用途在于擔(dān)保租戶(hù)履行合同義務(wù)。租金則是合同正常履行過(guò)程中應(yīng)當(dāng)支付的費(fèi)用。因此，履約保證金并不能直接用于抵扣欠款租金。餐飲公司拖欠租金，應(yīng)通過(guò)其他方式予以解決，不能以此為由要求業(yè)主退還履約保證金。
通過(guò)上述分析，我們可以看出，履約保證金并不能直接用于抵扣欠款租金。如果租戶(hù)出現(xiàn)違約行為，業(yè)主可以從履約保證金中扣除相應(yīng)款項(xiàng)，以彌補(bǔ)自己的損失。因此，在租賃合同中，雙方應(yīng)明確履約保證金的性質(zhì)與用途，并約定好退還條件與時(shí)間。同時(shí)，業(yè)主在行使抵扣權(quán)時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎行事，注意留存相關(guān)證據(jù)?？傊_理解與運(yùn)用履約保證金條款，有利于保障業(yè)主與租戶(hù)的合法權(quán)益，維護(hù)雙方的和諧關(guān)系。
