前言：物業(yè)公司履約保證金，是物業(yè)管理行業(yè)中一個(gè)常見的約定，當(dāng)物業(yè)公司履行完合同約定的義務(wù)后，業(yè)主方應(yīng)及時(shí)退還該筆履約保證金。但實(shí)務(wù)中，業(yè)主方時(shí)常以各種理由拖延、拒絕退還，導(dǎo)致物業(yè)公司維權(quán)困難重重。那么，物業(yè)公司該如何順利要回這筆履約保證金呢？
在物業(yè)管理合同中，物業(yè)公司履約保證金退還條款是非常常見的約定。該條款的主要目的是保證物業(yè)公司能夠切實(shí)履行物業(yè)管理合同的各項(xiàng)義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。當(dāng)物業(yè)公司履行完合同義務(wù)后，業(yè)主方應(yīng)及時(shí)退還履約保證金。
在實(shí)務(wù)中，物業(yè)公司與業(yè)主方簽訂的合同中，履約保證金條款的形式多種多樣，有的是以“履約保證金”為名，有的是以“違約金”、“押金”等為名。因此，在處理物業(yè)公司履約保證金退還問題時(shí)，首先要明確該筆款項(xiàng)的法律性質(zhì)。
根據(jù)《擔(dān)保法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司履約保證金屬于民事合同擔(dān)保的一種，其擔(dān)保的范圍僅限于物業(yè)公司在物業(yè)管理合同中的義務(wù)，不應(yīng)擴(kuò)大到其他方面。因此，在處理時(shí)，應(yīng)以“履約保證金”作為該筆款項(xiàng)的法律性質(zhì)，避免與違約金、定金等相混淆。
在物業(yè)管理合同中，履約保證金與違約金是兩個(gè)不同的法律概念，二者有著明顯的區(qū)別：
性質(zhì)不同：履約保證金屬于合同擔(dān)保的一種，其目的是為了確保物業(yè)公司履行合同義務(wù)；而違約金則是對(duì)違約行為的懲罰，其目的是督促合同雙方履行合同義務(wù)。 承擔(dān)主體不同：履約保證金一般由物業(yè)公司繳納，用于擔(dān)保其履行合同義務(wù)；而違約金則由違約方承擔(dān)，用于賠償守約方的損失。 用途不同：履約保證金在合同履行完畢后，應(yīng)原額退還物業(yè)公司；而違約金在違約行為發(fā)生后，由違約方向守約方支付，作為對(duì)守約方損失的賠償。因此，在處理物業(yè)公司履約保證金退還問題時(shí)，應(yīng)區(qū)分履約保證金與違約金的性質(zhì)、承擔(dān)主體和用途，避免二者概念混淆。
根據(jù)《擔(dān)保法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主方應(yīng)在物業(yè)公司履行完合同義務(wù)后及時(shí)退還履約保證金。若業(yè)主方拖延退還或拒絕退還，則屬于違約行為，需承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。
支付違約金：根據(jù)《合同法》**百零七條的規(guī)定，業(yè)主方拖延退還履約保證金，屬于違約行為，應(yīng)根據(jù)合同約定向物業(yè)公司支付違約金。 承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任：根據(jù)《擔(dān)保法》第七十三條的規(guī)定，業(yè)主方作為擔(dān)保人，其拖延退還履約保證金的行為，導(dǎo)致物業(yè)公司無法履行其他合同義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，賠償物業(yè)公司因此造成的損失。 支持訴訟：根據(jù)《民事訴訟法》**百一十九條的規(guī)定，物業(yè)公司因業(yè)主方拖延退還履約保證金而無法履行其他合同義務(wù)的，可以向人民法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，并提起訴訟，要求業(yè)主方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。在處理物業(yè)公司履約保證金退還問題時(shí)，證據(jù)的收集和保存至關(guān)重要。物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)收集和保存以下證據(jù)：
物業(yè)管理合同：包括合同正本、副本、補(bǔ)充協(xié)議等，以證明雙方存在物業(yè)管理合同關(guān)系，以及合同中關(guān)于履約保證金的相關(guān)約定。 履約情況證明：包括物業(yè)服務(wù)記錄、業(yè)主滿意度調(diào)查表、第三方審計(jì)報(bào)告等，以證明物業(yè)公司在合同履行期間切實(shí)履行了合同義務(wù)。 退還保證金的溝通記錄：包括書面溝通函件、電子郵件、微信聊天記錄等，以證明物業(yè)公司要求退還履約保證金，以及業(yè)主方拖延或拒絕退還的事實(shí)。 其他相關(guān)證據(jù)：如物業(yè)公司因業(yè)主方拖延退還履約保證金而無法履行其他合同義務(wù)的，應(yīng)收集和保存相關(guān)合同、往來函件等證據(jù)，以證明業(yè)主方拖延退還履約保證金的行為給物業(yè)公司造成的損失。在業(yè)主方拖延或拒絕退還履約保證金時(shí)，物業(yè)公司可以選擇以下維權(quán)途徑：
協(xié)商談判：物業(yè)公司可以與業(yè)主方進(jìn)行協(xié)商談判，通過友好溝通的方式解決糾紛。在協(xié)商時(shí)，應(yīng)明確表達(dá)退還履約保證金的請(qǐng)求，并提供相關(guān)證據(jù)，爭取業(yè)主方的理解和支持。 法律途徑：如果協(xié)商談判失敗，物業(yè)公司可以選擇法律途徑維權(quán)。根據(jù)糾紛的具體情況，可以向人民法院提起訴訟，要求業(yè)主方退還履約保證金并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 仲裁途徑：如果物業(yè)管理合同中約定了仲裁條款，物業(yè)公司也可以選擇仲裁途徑維權(quán)。根據(jù)仲裁條款的規(guī)定，向指定的仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁申請(qǐng)，要求業(yè)主方退還履約保證金并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了為期三年的物業(yè)管理合同，合同中約定了物業(yè)公司需繳納履約保證金30萬元。在合同履行完畢后，物業(yè)公司要求業(yè)主委員會(huì)退還履約保證金，但業(yè)主委員會(huì)以物業(yè)公司存在違約行為為由拒絕退還。物業(yè)公司于是向人民法院提起訴訟。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，物業(yè)公司在合同履行期間，確有部分服務(wù)未達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，但該部分服務(wù)瑕疵未對(duì)全體業(yè)主造成實(shí)質(zhì)性損害，且物業(yè)公司已采取了補(bǔ)救措施，故不能因此而拒絕退還履約保證金。**終，法院判決業(yè)主委員會(huì)退還物業(yè)公司履約保證金30萬元。
物業(yè)公司履約保證金退還問題，是物業(yè)管理合同中一項(xiàng)重要的內(nèi)容。物業(yè)公司應(yīng)充分理解履約保證金的性質(zhì)和作用，及時(shí)收集和保存相關(guān)證據(jù)，在業(yè)主方拖延或拒絕退還時(shí)，選擇適當(dāng)?shù)木S權(quán)途徑，依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。同時(shí)，物業(yè)公司也應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，避免因服務(wù)瑕疵而導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。
